martes, 12 de febrero de 2008

Hipoteca de ING euribor + 0,33 - La deshipoteca

Ahora se están poniendo las campañas de cambio de hipoteca muy de moda con la fuerte acción en medios que está realizando el Banco Santander con la Hipoteca 08.

Pero otras entidades como BBVA y ING ya llevaban tiempo trabajando este nicho de mercado.


La nueva oferta de ING, la Deshipoteca, realmente es más que nada una campaña publicitaria sobre su tradicional oferta hipotecaria, que incide en tipo de interés de euribor + 0,33, que llevan manteniendo desde hace unos meses, sin obligación de contratar ni de seguro de vida y sin comisiones.

Es por lo tanto simplemente una respuesta publicitaria, sin novedades de producto, a la campaña del Santander, que se ha colado en un mercado en el que ING paseaba a "sus anchas".

AUMENTO DE LA MOROSIDAD

Aunque venimos comentando que la morosidad en España, está aún a nivel muy bajo (hace pocos meses estábamos en mínimos históricos), es curioso que en pocos meses hemos vuelto a niveles del 2004 y también sorprenden las coletillas que están acompañando a las presentaciones de resultados de varias entidades financieras:

En Expansión, resultados de Bancaja: "anunció ayer que su tasa de morosidad crediticia se ha situado en el 0,66% en septiembre, el mayor nivel desde 2003" "Destaca el salto en el último trimestre, de 0,09 puntos"

En Cinco Días, resultados de Guipuzcuano: Banco Guipuzcoano obtuvo un beneficio al cierre de septiembre de 40,1 millones de euros. Entre los datos de los que se informa, cabe señalar que los créditos a la clientela crecieron un 22,4% y la tasa de morosidad alcanzó el 0,8%, frente al 0,6% de un año antes.

¡Departamentos de recuperaciones, a desempolvar el frac!

Recomendación: No contratar seguro de cuota para hipotecas

A tenor de la evolución del índice Euribor durante este mes de Octubre y de informes como el del BBVA que la semana pasada auguraba una inminente rebaja de este índice queremos lanzar una recomendación para todos aquellos que estén a punto de contratar su nuevo préstamo hipotecario.

Es por todos sabido el interés de bancos y cajas por vendernos tantos productos como sea posible junto con nuestra hipoteca, en muchos casos escondidos tras pequeñas rebajas en el diferencial sobre Euribor del tipo de interés aplicado.

Entre estos productos hemos comentado en diferentes ocasiones que se esconden diferentes seguros algunos de ellos obligatorios (seguro de hogar) y otros opcionales (vida o blindaje de cuota). En esta ocasión nos referimos a este último un seguro que permite asegurarnos que nuestra cuota mensual no superará un determinado valor independientemente de la evolución del índice Euribor.

Si bien este seguro podría haber resultado interesante cuando el índice registraba sus valores más bajos, en torno al 3%, en la actualidad y considerando que el índice bajará y se estabilizará durante el próximo año 2008, contratar este seguro sería un despilfarro innecesario.

De esta forma y aunque muchos directores de banco os indiquen los beneficios de este tipo de producto os recomendamos que hagáis oídos sordos y que el posible dinero ahorrado lo invirtáis en reducir, en la medida de lo posible, el capital de vuestra hipoteca.

¿INTERESA CONTRATAR UNA CUOTA FIJA?

Se refiere a "un seguro que permite asegurarnos que nuestra cuota mensual no superará un determinado valor independientemente de la evolución del índice Euribor"

"En la actualidad y considerando que el índice bajará y se estabilizará durante el próximo año 2008, contratar este seguro sería un despilfarro innecesario".

Realmente este tipo de protección se están comercializando de tres formas distintas:
Tipos fijos iniciales: durante un periodo que suele ir de tres años a 20 o 25 se ofrece un tipo fijo.
CAPS: Se fija un límite máximo de subida del euribor
Swaps: Se ofrece un intercambio de la cuota variable de la hipoteca por una fija.


En nuestra humilde opinión, la decisión de cubrirse frente a una contingencia es algo muy personal. Y no es una decisión a tomar en base a las expectativas de un año vista, si no en la preferencia por que en los años a los que se contrate la cobertura quede protegido nuestro presupuesto familiar, frente a los vaivenes del euribor. Por que además, seguramente, algunas de estas protecciones frente a las subidas de tipos serán hoy más baratas que hace unos meses, pues se suelen basar en las curvas de tipos, que a su vez recogen en cierta forma las expectativas de tipos a futuro.

Como es lógico estas coberturas tienen un coste, y a veces la presión comercial en las entidades lleva a que en algún caso en vez de tratarse de una decisión personal se "coloquen", como un "pack" asociado la hipoteca (junto con otros seguros, el plan de pensones, etc).

Ahora, con la inminente entrada de la normativa MIFID creemos que esto quedará parcialmente subsanado.

Pero de ahí a que, por que el BBVA haya dicho que el año que viene bajarán los tipos, no se recomiende esta opción es como recomendar no contratar seguros de hogar por que el próximo año se prevé una bajada de la siniestralidad.

¿Y si no es así, y te toca a ti que los ladrones elijan tu vivienda y te la dejen limpia como una patena?

¿INTERESA UNA HIPOTECA A 50 AÑOS?

Hoy leíamos en varios medios que parece que las hipotecas a 50 años se consolidan en el mercado.

Bueno, con un ejemplo justificaremos que estos plazos nos parecen excesivos, por que aumentos progresivos de plazo implican reducciones de cuota cada vez menores y sin embargo una carga de intereses en incremento exponencial.

Supongamos una hipoteca de 150.000 euros al 5%.

Plazo total: 30 años.
Importe de la cuota mensual de hipoteca: 805,23 euros
Total intereses a pagar en la vida de la hipoteca: 139.885 euros
Capital que se amortiza en la primera cuota: 180,23 euros

Plazo total: 40 años.
Importe de la cuota mensual de hipoteca: 723,29 euros
Total intereses a pagar en la vida de la hipoteca: 197.186,63 euros
Capital que se amortiza en la primera cuota: 98,29 euros

Plazo total: 50 años.
Importe de la cuota mensual de hipoteca: 681,21 euros
Total intereses a pagar en la vida de la hipoteca: 258.721,10 euros
Capital que se amortiza en la primera cuota: 56,21 euros

Como vemos en el ejemplo,pasar de 30 años a 50 reduce la cuota tan sólo un 15,4%, pero incrementa los intereses en el plazo en 120.00 euros (20 millones de los antiguos). Además como podemos ver, al escoger el plazo de 50 años, al principio casi no amortizas nada de capital.

PRINCIPALES GASTOS DE UNA HIPOTECA

La compra y la hipoteca conllevan gastos e impuestos que debe asumir el comprador. Es importante que los preveas con cierta antelación para no “quedarte corto” en la financiación.
Previamente a la concesión y formalización de la operación hay que asumir unos gastos que son independientes a qué finalmente se formalice o no dicha operación. Son los gastos de tasación de la vivienda y de solicitud de la nota simple registral. Estos trámites no obstante son útiles pues sirven spara asegurarse del valor real de la vivienda y de que la misma no tiene cargas que no conozcamos.


La tramitación de las escrituras de compra e hipoteca también supone tener que pagar a una gestoría de confianza de la entidad financiera una comisión por dichos servicios. La gestoría se encargará de liquidar los impuestos, liquidar los gastos de notaría y registro y velar por que tanto la compraventa como la hipoteca quedan correctamente inscritas, lo cual también es de interés para ambas partes.


Tanto la notaria como el registro de la propiedad cobran por sus tramitaciones, conforme a unas tarifas legalmente establecidas. Las escrituras de hipoteca y de vivienda nueva (primera transmisión) además están gravadas en general por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). De forma general se paga el 0,5% del importe indicado en escritura, en el caso de hipoteca el indicado como de responsabilidad máxima hipotecaria, aunque esto se ha modificado en muchas Comunidades Autónomas, siendo en la mayoría el 1%. En el caso de compra de vivienda nueva a un promotor, la transmisión, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), cuyo tipo general es el 7% sobre el precio escriturado, a excepción de las viviendas de protección oficial en régimen especial que están gravadas por un IVA al 4%. En Canarias al no existir el IVA, el impuesto que se paga es el IGIC al 4,5%. Las de segunda mano se suelen comprar a un particular por lo que están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se determina por la comunidad autónoma, siendo en la mayoría el 7%.


Así tanto el IAJD como el ITP presentan muchas regulaciones específicas a nivel de Comunidades Autónomas, que en otra entrada trataremos con detalle.


El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, comúnmente denominado “plusvalía”, corre a cargo del vendedor, aunque se admite que las partes acuerden otra cosa.


Todos estos gastos e impuestos, que le corresponda abonar los liquida la gestoría asignada (excepto el IVA). Para ello previamente a la firma de la compra venta e hipoteca, la entidad financiera te realizará una provisión de fondos con la que atender a los mismos.


Finalmente también se pueden generar gastos bancarios por la apertura de la hipoteca y de las compañías de seguros.

Solicita a la entidad financiera que te estime lo que te va a suponer todos estos gastos, revisa, según lo que le hemos comentado si son correctos. Y por último prevé que los primeros meses se generarán otros gastos por alta de suministros, compra de muebles, etc.

RESOLUCIÓN DE PROBLEMAS CON TU HIPOTECA

Si te surge algún problema o tiene alguna incidencia con relación a la contratación o administración de su préstamo hipotecario le recomendamos la siguiente actuación:


Primero trata tu incidencia con tu oficina bancaria. Mejor es, que además de comentar verbalmente tu problema, dejar constancia por escrito.
Si la Oficina no lo resuelve, dirige una reclamación dirigida al Servicio Atención al cliente. Casi seguro que tienes acceso al mismo a través de la web corporativa de la entidad.
Como última instancia de la entidad, y a un nivel mayor de independencia respecto a la oficina, está el servicio de Defensor del cliente, que ofrecen la entidades financieras.
Si la respuesta ofrecida por el Defensor del cliente no te resulta satisfactoria, puedes recurrir al servicio de reclamaciones del Banco de España. El Banco de España admitirá la reclamación, siempre y cuando previamente se haya dirigido al Defensor del cliente.
Existen otra serie de organismos a los que se pude dirigir si quiere hacer cualquier tipo de consultas:

Oficinas Municipales de Consumo.
Organizaciones Privadas de Consumidores
Servicios Registrales de Protección de los Consumidores.

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